전세 계약 전 확인 순서: 등기부등본 → 실거래가 → HUG 보증

전세 사기 뉴스를 볼 때마다 남 일 같지 않지만, 막상 계약을 앞두면 무엇부터 확인해야 할지 막막하다. 공인중개사 말만 믿기보다 아래 순서로 직접 확인하면 위험 신호를 대부분 걸러낼 수 있다.

1단계 — 등기부등본으로 집주인과 근저당을 확인한다

계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 직접 열람한다. 계약하려는 상대가 실제 등기부상 소유자와 같은 사람인지, 근저당이나 압류가 잡혀 있지는 않은지 확인해야 한다. 근저당 채권최고액이 매매가에 육박한다면 위험 신호다. 계약 당일에도 한 번 더 열람해 그 사이 변동이 없었는지 확인하는 게 안전하다.

2단계 — 실거래가로 전세가율을 따져본다

국토교통부 실거래가공개시스템에서 같은 단지·비슷한 평형의 최근 매매가를 조회한다. 전세보증금이 매매 시세의 80~90%를 넘는다면 이른바 "깡통전세" 위험이 크다. 집값이 조금만 떨어져도 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워지기 때문이다.

3단계 — 계약 직후 전입신고와 확정일자를 미룰 이유가 없다

이사 당일 전입신고와 확정일자는 미루지 않고 바로 처리한다. 대항력과 우선변제권이 발생하는 기준일이기 때문에 하루라도 늦추면 그 사이 다른 권리가 설정될 경우 순위에서 밀릴 수 있다.

4단계 — 그래도 불안하면 HUG 전세보증금반환보증

등기부등본과 시세를 확인했는데도 불안하다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입해두는 방법이 있다. 계약 기간이 절반 지나기 전에 가입해야 한다는 조건이 있으니 이사 후 바로 확인하는 게 좋다. 집주인이 만기에 보증금을 돌려주지 않아도 HUG가 먼저 지급해준다.